비거주 1주택 종부세 개편 장특공제 변경에 대해 궁금하신 분이 많을 겁니다. 지금 어디까지 논의가 진행됐는지, 2026년 7월 27일 현재 기준으로 정리했습니다.

확정된 내용과 논의 중인 내용을 반드시 구분해서 읽어야 합니다.

비거주 1주택 종부세·장특공제 현행 vs 개편 논의안 한눈에 비교

▶ 핵심: 지금은 '주택 수' 기준이지만, 개편 후엔 '보유가액'이 세 부담의 핵심 기준이 됩니다.

구분 현행 개편 논의안 영향
종부세 과세 기준 주택 수 보유가액(가액 기준) 비거주 초고가 1주택 세율 상승
종부세 기본공제 12억 원 소폭 상향 검토 중산층 납세자 감소 효과
비거주 1주택 세율 최고 2.7% 다주택 수준 최고 5.0% 적용 검토 초고가 비거주자 세 부담 대폭 증가
종부세 공제 요건 보유 기간 중심 (최대 80%) 실거주 요건 강화 비거주자 공제 축소
장특공제 공제 한도 양도차익의 최대 80%, 한도 없음 감면액 상한 신설 검토 고가 주택 보유자 세 부담 증가
장특공제 보유 공제 보유·거주 공제 병행 보유 공제 폐지 후 거주 공제로 대체 검토 비거주자 공제 대폭 축소

※ 위 내용은 2026년 7월 27일 현재 논의·검토 단계입니다. 확정된 것은 없습니다.

초고가 기준 공시가격 30~40억, 종부세 개편에서 왜 이 선인가요?

▶ 핵심: 공시가격 30~40억 원 선이 초고가주택 기준으로 거론됩니다. (논의 중, 미확정)

현재 종부세 최고세율은 1~2주택자 기준 2.7%입니다.

3주택 이상 다주택자는 최고 5.0%까지 중과됩니다.

문제는 구조입니다.

공시가격 10억 원짜리 집 3채를 가진 다주택자가, 50억 원짜리 집 한 채를 가진 사람보다 세금을 더 내는 역전 현상이 발생합니다.

정부는 이 형평성 문제를 손보겠다는 방향입니다.

비거주 초고가 1주택에 대해 다주택과 동일한 세율 구조를 적용하면, 과세표준 50억 원 초과 구간 기준으로 세율이 2.7%에서 5.0%로 오릅니다.

이 변화는 단순한 세율 조정이 아니라, 실거주 여부를 과세의 핵심 기준으로 삼겠다는 방향 전환을 의미합니다.

장특공제 개편이 비거주 1주택자 양도세에 미치는 영향

▶ 핵심: 비거주자는 보유 공제가 폐지되고 거주 공제만 남는 방향으로 논의 중입니다.

현재 양도세 장기보유특별공제는 10년 보유·거주 시 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있습니다.

공제 금액에 상한이 없습니다.

집값이 비쌀수록, 양도차익이 클수록 공제 혜택도 커지는 구조입니다.

임광현 국세청장도 자신의 SNS를 통해 이 구조를 "과하게 역진적"이라고 직접 지적했습니다.

개편안의 방향은 두 가지입니다.

감면액에 절대 상한을 두는 방안, 그리고 보유 공제를 아예 없애고 거주 공제로 대체하는 방안입니다.

두 방안 모두 비거주자에게 불리합니다.

특히 해외 거주 한국인이나 직장 문제로 이사를 못 간 분들은 '비자발적 비거주' 상황에서 개편의 영향을 직접 받을 수 있습니다.

비거주 1주택 종부세 개편 장특공제 변경이 동시에 진행되는 만큼, 보유세와 양도세 양쪽 부담이 함께 커질 수 있다는 점을 반드시 염두에 두어야 합니다.

실거주자와 비거주자의 세 부담 시뮬레이션

구체적인 수치로 따져보겠습니다.

공시가격 35억 원 아파트를 10년 보유하되, 실거주는 3년에 그친 경우를 가정합니다.

현행 제도에서는 보유 기간 40% + 거주 기간 40% = 최대 80% 공제를 받을 수 있습니다.

개편안대로 보유 공제가 폐지되고 거주 공제만 인정되면, 3년 거주분만 공제 대상이 됩니다.

거주 기간 비례 공제율은 대폭 줄어들고, 과세 대상 양도차익은 그만큼 커집니다.

양도차익이 20억 원이라고 할 때, 80% 공제 시 과세 대상은 4억 원입니다.

거주 공제만 인정돼 공제율이 절반으로 줄면 과세 대상이 8억 원 이상으로 커지고, 세 부담 차이는 수억 원에 달할 수 있습니다.

※ 위 수치는 현행 세율 구조 기준 이해를 돕기 위한 예시입니다. 확정된 개편안에 따라 실제 계산은 달라집니다.

2026년 세제 개편 타임라인과 매도 타이밍 판단 기준

▶ 핵심: 기획재정부는 2026년 8월 초 보유세 개편안 발표를 준비 중입니다. (논의 중)

세법 개정은 통상 '7월 발표 → 8월 입법예고 → 9월 국회 제출 → 11~12월 심의·확정 → 이듬해 1월 시행' 수순을 밟습니다.

2026년 개편안도 같은 경로를 따를 가능성이 큽니다.

비거주 1주택자에게 판단 기준이 되는 분기점은 크게 세 가지입니다.

8월 초 개편안 발표 전: 현행 제도 기준으로 세 부담을 계산할 수 있습니다.

개편안 발표 후~국회 확정 전: 구체적 세율과 공제 한도가 윤곽을 드러납니다. 이 시점에 매도 여부를 재검토하는 것이 현실적입니다.

확정 후~시행 전: 소급 적용 여부가 변수입니다. 시행일 이전 매도는 현행 제도를 적용받을 가능성이 높지만, 개편안의 경과조치 설계에 따라 달라집니다.

⚠️ 지금 당장 매도 결정을 서두르기보다, 8월 발표 이후 확정 조건을 보고 움직이는 것이 합리적입니다.

실거주 중산층 1주택자는 종부세 부담이 그대로인가요?

정부가 명확히 선을 긋고 있는 부분입니다.

실거주 1주택 중산층은 종부세 부담이 늘지 않도록 하겠다는 방향입니다.

현행 12억 원인 종부세 기본공제선을 소폭 상향해 납세 인원을 상위 1% 수준으로 묶겠다는 방안도 함께 거론됩니다.

즉, 이번 개편의 타깃은 실거주하지 않는 초고가 1주택 보유자와 다주택자입니다.

실거주 요건을 충족하는 중산층은 종부세 편입이 오히려 줄어들 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 비거주 1주택이란 정확히 어떤 경우인가요?

1세대 1주택자이지만 해당 주택에 실제 거주하지 않는 경우를 말합니다. 직장·학업·해외 체류 등으로 실거주가 어려운 사례가 포함됩니다. 개편안은 이 경우에도 초고가주택이면 다주택자 수준의 세율을 적용하는 방향으로 논의되고 있습니다.

Q. 장특공제 상한이 생기면 세금이 얼마나 늘어나나요?

공제 상한 금액이 아직 확정되지 않아 정확한 수치는 나오지 않습니다. 양도차익이 클수록 영향이 크고, 공시가격 30억 원 이상 고가 주택일수록 현행 대비 세 부담이 수억 원 단위로 커질 수 있습니다. 개편안 확정 후 국세청 홈택스에서 시뮬레이션이 가능합니다.

Q. 개편안 발표 전에 매도하면 유리한가요?

현행 제도가 적용되는 기간에 잔금을 완료하면 현행 세율과 공제를 받습니다. 단, 소급 적용 여부와 경과조치 조건이 개편안 설계에 따라 다를 수 있으므로, 8월 발표 내용을 확인한 후 세무사와 상담하는 것을 권장합니다.

Q. 해외 거주 한국인(재외국민)도 같은 기준이 적용되나요?

조세조약 적용 대상 국가 거주자는 별도 기준이 적용될 수 있습니다. 재외국민은 183일 거주 기준과 조세조약 조건을 함께 확인해야 합니다. 개편안 확정 전 공식 발표를 반드시 확인하시기 바랍니다.

Q. 종부세와 장특공제 개편이 동시에 적용되면 이중 부담인가요?

보유세(종부세)와 양도세(장특공제)는 서로 다른 세목이지만, 비거주 초고가 1주택자는 두 방향에서 동시에 부담이 커질 수 있습니다. 보유 중에는 종부세 부담이, 팔 때는 장특공제 축소로 인한 양도세 부담이 늘어나는 구조입니다. 두 개편이 동시 시행될 경우 체감 세 부담 증가폭이 상당할 수 있으므로 전문가 상담이 더욱 중요합니다.

마무리

이번 개편은 '집이 몇 채냐'보다 '얼마짜리 집에 실제로 사냐'를 기준으로 세금을 매기겠다는 방향 전환입니다.

비거주 1주택 종부세 개편 장특공제 변경은 초고가 보유자일수록, 실거주 기간이 짧을수록 체감 변화가 클 것입니다. 보유세와 양도세 양쪽에서 동시에 조건이 까다로워지는 만큼, 본인 상황을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8월 초 기획재정부의 공식 발표 이후 세부 조건을 확인하고, 본인 상황에 맞는 세무 전문가 상담을 받아보시길 권합니다.

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